陈轶的盛夏厅

买房和租房的问题。

现在租房基本上已经赶上供房了。目前而言，租房收入已经赶上房价总值的6～7%，也就是（在不计算利息不考虑房价涨跌的前提下）16年就可以用租金搞到一套房子了。

即使是支付高昂的房贷利息，一般而言，30年为期的房贷，利息的总额约等于贷款总额；最终结果也就是您付着租金的钱来还贷款。反正都是掏钱，给银行好过给房东。

关于中国和澳洲买房的问题。

中国的租金和房价不成正比，我算过常州买个房的回报率，每年整租租金/总价=3%左右；而澳洲这里为6～7%。当然澳洲房贷利息也远远高于中国。

这里面诱惑我的一点就是中国房市那么牛B的升值能力。不过也是挺大的风险的。管理上也是大问题。所以这念头在我回国的时候，只是一再闪过，却没有真正去试。

中国房价高的原因。

中国的楼市已经到了高不可攀的地步，但是还是有无数人进入；原因在于，有钱没地方去。

很简单的一个思考：假如你手里有1千万闲钱（所谓闲钱就是生意场周转资金以外的钱），你只有一个办法，放银行拿利息；当然利息数额看起来不小；只是和物价上涨速度不成正比；当你上街一趟，发现一张百元大钞买个水果都找不到几个钱的时候，你就会想，这钱不能放银行了。存款等于贬值，股市风险太多，放高利贷风险更大；除了买房子，还真没什么好办法。大家一起买就是虚假繁荣，虽然压根不需要那么多房子去住，而租金又低得离谱；但所有的想法其实是，保值。回报率再低，也比贬值强。

中国房价还有个问题是国际接轨的问题，人民币太便宜，外资涌入的时候，会感受到房价实在太便宜了，当然这个便宜是针对老外的城市而言。当然风险也有，但是并不比在中国办公司风险更大。 连我这样的人都有想过回家再买一套。。。

有一点，中国的老百姓不是个个都是有钱人。不过这个要看有多少有钱人。我觉得现在国内的房价已经成为了有钱人的游戏。当然也有房奴在苦苦支撑，打肿脸充胖子而已。如果不是这样，我还真想不通什么样的穷人或者房奴能够把房价堆这么高。说到底，中国的富人的规模超过了很多人的想象。

以上纯属主观臆测。

中国房价的极限

中国的房价，我琢磨着最后是不是由通货膨胀来消化掉。但是通货膨胀又会导致房价进一步上扬。但这个还是有限度的，首先是不一定吃得消通货膨胀，这个容易激化矛盾；另一个是房价涨到超过美国澳洲的话，是个傻瓜也闻得出崩盘的味道了。

以我的房子为例，40.5万澳元，120平米（这还是实际面积，澳洲习惯是不计算面积只报总价，自然也不去算什么公摊面积）。核算下来3.4千澳元/平米约等于2万人民币每平米。这就是北京上海房子的价格差不多吧。所以我觉得中国的房价也差不多就这样了。考虑到中国房子名目繁多的收费项目，比如公摊面积，比如弄个游泳池健身房，再弄个车位；4万人民币一平米应该是差不多到位了。但我这房子不是市中心，所以呢，北京上海发展的极限估计也就是非CBD4万人民币一平米，CBD最多10万一平米。再往上弄，不如来悉尼投资了。

当然以上都是我的胡乱猜想。

悉尼买一套房还是两套房的问题。

如果承担得起，是两套房合算。。。

举个例子：80万买个house，算4室好了，租出去2间。或者80玩买两个Unit，自住一套，整租一套。

一般情况下，两Unit的租金要高于一House，而且独立起来方便。但House的优势就是升值比Unit快。

不过我始终觉得House的升值是看不见摸不到的，一日不兑现一日看不到。Unit的房租倒是一条不会断的现金流。

这里面还牵扯到喜好问题，有人就是爱house；有人不爱，比如我这种从小住了10多年House的人。一般而言，很多喜欢House的人都来自于城市，原因是他们没住过House，或者是住Unit住腻歪了；有一部分人其实完全不在乎House还是Unit，只是因为House增值快所以见钱眼开，贪婪帮他们做出了选择。

关于负扣税。

负扣税的话，就是一选择题：A，赚1千缴税5百；B，亏1千退税5百，哪个更好。显然前者收入是正5百，后者收入是负5百。答案不言自明。

但选择B也有好处的，就是房产的增值。如果房产的增值速度可以赶上您在负退税游戏里面亏掉的1000（正5百，负5百，相当于亏1000），那就赚了，否则就亏了。而这个负扣税游戏里面的增值速度是最大的未知数，而且风险完全不可控。

房产中介告诉我们每隔7年房价会翻一番，对于我这种怀疑论者加数据控，至今仍好奇数据的出处在这里，也许只在两张薄嘴皮之间。

关于房价涨跌。

经济好的话，一定会涨，各行各业要工作人员，移民蜂拥而至；这些人要住，房价自然涨，而且经济好，必然通货膨胀-》物价上涨-》房价跟着涨。

经济不好的话，大量失业，移民纷纷逃离，供过于求，紧缩-》物价下跌-》房价跟着跌。这种情况下最可怜的就是那种空手套白狼买投资房的，一触即溃，和次级贷款危机一样。

关于保值

有钱丢房子上，总体来说一定是保值的。。。所谓保值，就是你现在一套房子等值于1万斤米，过了10年，还能等值一万斤米。。。对等的，你现在40万欧元等值于1万斤米，过了10年，能不能等值于1万斤米很难说。。。想想人民币的历史就知道了：小时候一根冰棍2分钱，现在一根冰棍一元钱。因此在贪婪地考虑自己过了30年变成了百万（澳元）富翁的同时，请考虑是不是到时候也许遍地都是百万富翁了（类似于现在中国万元户=贫困户）。

房产永远是最保值的投资，除了教育以外。投资在教育上的钱，往往才是更划算的，不光是对子女，对自己也是。教育能够给你更多的判断力，生存能力，更多知识也更多乐趣，除了不能作为遗产留给子女以外都好；就算是这样，活着的时候多点乐趣，说不定也能多带点给子女快乐。就一点，花钱去读书，要好过花钱买房子。

反思

这些思考也不一定对。我也有很多错误的判断，比如悉尼房价问题探索，庆贺悉尼房价下跌，买房；不过我一向比较保守，所以很小心地只是复述别人的新闻而不是直接论断结论。但是很显然地，我依然是做出了错误的判断。

那时候（2007年8月）写下的一段：“Alt St一个公寓看了一下，2室1厅1卫，35万；Albert Parade，同样条件，33万。”。今天再去查了一下数据：Alt St的一个，2室1厅1卫，35.5万；Alt St的另一个，2室1厅1卫，36万；看起来貌似2年过去了，价格也只是小涨。不过考虑到悉尼有涨有跌的情况，其实也不算意外中的结果。比起中国一年翻一番的情况，实在是相形见绌；不过有时平淡要好过激动人心。

这几天有两个矛盾的消息来源，一个朋友告诉我堪培拉的房子在跌，另一个则说堪培拉租房很困难，值得投资房产。有时候我们也许只是盲人摸象，自信满满，谬之千里。

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