不过今天算是有所收获，注意看这个房子的历史销售记录：10年基本上翻了一倍。虽然和传说中的七年翻一翻有差距，但也基本说明问题了。

需要注意的是，房产中介常常偷换概念，要注意，房子7年翻一番，和他们在卖的房子7年翻一番，是两个不同的概念。如果中介的房子是个烂尾楼，或者售价本来就偏高，那么就要小心这些房子成为“市场涨它不涨，市场跌它先跌”。我听说过一些这些的例子。

无论如何，买房投资的大势是对的。10年时间，银行存款也可以翻番，但别忘了房子可以出租，租金差不多也相当于银行利息了，就算自住也相当于节约了自己的房租。有些房子还可以退税。当然房子交易会产生印花税，增值税等费用，这些费用还不小，但我依然认为买房要比存银行有前途。另一个因素是通货膨胀，利息和房价事实上都紧紧依赖于通胀，但区别是，利息永远低于通胀率，房价永远和通胀持平，因为房子本身就是硬通货。

网页的链接：http://www.onthehouse.com.au/buy/property/44873036?PageNr=3。

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这个周末帮DF把车载CD给装上了。

过程有点曲折。

其实很容易：先把收音机拆下来，然后把CD装上去，就这么简单。

先把面板拆下来，如图，有7个扣子，用螺丝刀捅进去一锹就好了。

接线之前注意先切断汽车电池的供电。

拆之前：

面板卸下以后：

收音机卸下以后：

连线很容易，一共12根线需要连接，8根给4个音箱（正负各两根），1根底线，1根收音机天线，1根12V的引擎供电（只在引擎启动后才有电），1根电池12V供电（不管汽车是否插上钥匙都有电，让CD随时有电可以记忆，比如时间信息）

先看收音机的连线如图，直接剪断，每剪一根就在线上用胶纸标记上。我们最后要用的线，其中I线用不上。另外G是褐色的不是黑色的。

线头剪断以后：

然后在CD上找到了连线图，再把汽车的线接上CD的线，绞起来，焊上，缠上电工布。

焊接中：

装好以后，一开始没有连上电池12V的线（也就是上图中的D线），因为在CD上这根线的描述是“Memory Backup”，我们找不到对应的线，就认为它可能没用不需要接，结果CD无法开机。当时实在找不出原因就放弃了（还用万用表测了一下每个线的电压啥的，对每根线什么时候会有电有了感性的认识）。

第二天DF打电话说他理解了MemoryBackup的意思，就是用电池给CD的Memory供电，用于记忆时间设定啥的。他跑去把这线一接上，果然可以用了。

装好以后：

装好盖子以后，Perfect！

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首先是没有想到印花税这么多钱。36万的房子，印花税一万多。这个数额事先我们不知道。

其次是装修的问题。 卫生间至少需要装修掉七千，这也是我想不到的。如果知道装修这么贵的话，我们考虑问题的思路也会改变。更何况还有一个厨房需要装修。

今天也想了好久，知道这个数额不小，有点心疼，不过想啊想啊，也释怀了。从事实上来说，只要动手，这钱就节省不了，换谁来报价都一样。区别不大，最后差个几百。接受现实好了。 从需求上来说，总归要搞的，虽然对房子的增值不大，但是自己住得舒服点也好。

最后想到一点，这房子还没有浴缸，以后出手的时候可能还有麻烦，因为老外喜欢浴缸。

要说优势：楼层好，朝向好，街道安静，交通方便，中小学至少比Rockdale要好。最后一点也很勉强，虽然号称学校要好一点，但是排名依然是200多名，提升空间还是巨大的。人作为永不满足的动物，下次一定眼馋更好的学校。

不过决定也不亏待自己了，等到搞定了以后，弄个MacBook回来玩玩或者弄个iMac。为了几千块钱犹豫这么久，我何苦来着。装修加搬家需要至少一两个月，也好，等到尘埃落定，新版本的MacBook或iMac也应该出来了吧。到时候再弄回家好好爽爽。另外考虑给老婆培训一下，玩玩魔兽3的RPG地图玩。。。从明天开始。。。

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优点：

1，阳台朝东，卧室朝北；

2，位于二层，非顶楼也非底楼。

3，相对比较安静的街道，附近有Kogarah公立学校和女子中学。

缺点不少：

1，客厅的地毯水淹过

2，卫生间不够满意，需要重弄。

3，厨房的炉子完全不能用，需要重弄。

29万起价，我本来觉得没有38万一定下不来（这其实也没有啥依据，只是个人感觉）；老大挑来挑去，觉得巨多缺点，于是修正为36.5万的心理价位。按照我总结的一般规律，成交价应该高于我心理价位3到4万才对，所以最后拍下来的时候让我自己也觉得挺惊讶。

结果就是要求我马上付10%的定金的时候，我熄火了。本以为没多大的事情，跑一趟银行一定可以。

经过如下：

1，跑到Hurstville的ANZ，不开门。

2，跑到Resverby的ANZ，排队1小时，被告知Redraw Loan需要一周，而且需要总部批，而总部周六不上班。

3，打电话向DF求助，DF开车到Chatswood，在关门前10分钟搞定支票。

4，钱还不够，又向XD借了一千，自己ATM了一千，HX借了一千，WC借了一千二，JH借了900，XL借了1千。还托WC开了两张个人支票作为后备方案。

5，下午2点，终于把钱送到中介处。

所以，这次真的是险过剃头的感觉。

各位朋友的帮助，我将铭记在心。

后来有点气急败坏走投无路的感觉了，脾气不觉也急躁了起来，老大海涵。

晚上找了Joey推荐的YM，也就是Broker，再次确认了一下贷款是没有问题的，感觉整个人才松懈下来。

教训：

1，不能想当然。

2，不懂的事情应该提前去银行问。

3，周末进行的拍卖，要小心银行开门问题，一般只开到12点或1点。

4，Redraw和Offset帐号还是完全不同的。

下一步：

1，当然是确保贷款不能有问题，保证成功Settle

2，要去宜家看能不能自己修卫生间和厨房。

3，然后再考虑怎么处理自住和出租之间怎么处理才是最合算的。

手绘房型图一张：

房子的位置（点击看大图）：

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第一次看房，问中介，房主的期待是多少钱，中介说我根据周围的行情来看，这房子值39万。

第二次看房，又问中介，中介说房主的期望值是40万。

又过了一周，遇到一个一起看房的华人，说有人给了超过40万的Offer，房主依然坚持拍卖。

拍卖的时间是上周六下午3点。我们决定是参加一下。事先说好最高给38.5万。理由是我们现在的房子，三室两卫的公寓也不过是40.5万。不过我也知道这个价格一定拿不下来，理由是我前年对Campsie的两个拍卖的Unit进行过估价，最后成交价格超过我的出价大概3～4万：我估34万，成交价37万。拍卖一般会抬价，没办法的事情。

到了现场，又进房看了一圈，觉得真的是不错，小心地又讨论了一把，决定拔高到40.5万。

拍卖看过一次了，是在Campsie的一处House，不过参加和旁观还是不一样的心情。

来了一个非常能讲的拍卖主持人，就在房子前面的草坪上开始拍卖。第一个人出价38.5万（然后她再也没有出价）；第两个还是第三个报价就超过40万了，然后就没我事了。意料之中。不过后面的事情就超过我的预期了。房价扶摇直上到44万，一对东方面孔在不断地出价，颇舍得花钱。结果等到只剩下他们的出价以后，消停了十几秒，一个一直没有出价的老头开始出价。等到东方面孔放弃，另一个一直没出价中年男子又杀出来开始抢。一开始是一千一千地加，后来是五百五百地往上加。。。这样交锋了大概至少十多个回合，最后老头以46.5万拿下。老头旁边的老太扑上去亲了一下。中介则赶过去招呼那个竞价失败的中年男子（这次潜在的好买家，舍得花钱的主）。

我参加拍卖的底线是，万一被我吃下来，我不能因此感到后悔。买不到永远有机会，买下来世界没有后悔药吃。

很有趣的拍卖。这周六再去参加另一场。希望也不大。我对拍卖这种把戏已经疲倦了。一般而言，我更喜欢出价或者干脆一口价。拍卖总会遇到不理智的主，这简直是定律。我不是对生活特别挑剔的主，因此我没有那种非我莫属的占有欲，因此拍卖不适合我。

对夸张的成交价我归结于这房子的质量以及参拍人员发热的脑袋。这价格高出均价太多了。

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没跟老板请假，就发了一个邮件说，要晚点到，10：30到。结果证明还行10：45就到公司了。安慰自己说平时Darren都是11点才到公司。

提前了半小时，9：30就到了地点等着看房。中介9：45到，还有一个深色皮肤的老外一起看房。

房子挺小，厨房和卫生间却挺大，阳台朝东，早上10点的时候，阳光极好。厨房设计得相当不错，和客厅用一堵墙隔开，却又在半人高的位置留空，既可以做厨台又可以当简易饭桌；甚至可以一边做菜一边看电视。卫生间也很大。

缺点是顶楼，闷热。走廊里面甚至觉得有凉意，到了房间里面就觉得要开风扇。两个卧室都挺小，也是缺点。客厅也很小。室内总面积只有71平米。（最大的缺点：卧室里面根本放不下书桌，而客厅里面也没有地方放书桌，唯一可以利用的地方就是饭桌或沙发）

洗衣房独立，在楼下，也就是洗衣服必须跑楼下。但是自己私有的。洗衣房的走道很有意思，顶上是玻璃的，所以很透光，感觉很好。车库挺大。

看完以后，没有立刻出价，因为那个老外在旁边，本来想等那个老外走开了以后再和中介详谈的。基本上已经打算吃下来的，毕竟35万买这个条件的房子相当还可以。最大的缺点顶楼闷热也准备忍了。结果就坏事在没有立刻出价上面，因为这房子是固定价格的，所以谁先拿定主意谁先得，让那个老外先得了去了。

交代了中介两点：那个老外签约以后来个电话告诉我到底签了没有；7天冷静期以内如果那个老外放弃的话优先通知我们。

放弃以后，想，也好：一，这顶楼毕竟还是很闷热的，我也不是很贪；二，可以继续买房的事业，周末去参加一把Baxter St那个Unit的拍卖。

总之很有趣的一次经历。

塞翁失马，焉知非福。慢慢看，总有机会的。

具体地址就不写了，过一周以后等一切尘埃入定再补链接和图片。

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SecondaryTop50s.pdf, SecondaryNSWRanked.pdf, PrimaryTop50s.pdf, PrimaryNSWRanked.pdf

最近也在研究买第二套房子的方案，这主意是我的，我想买。主要的打算是有两套房子以后等自己老了就撤退回国，靠租金混吃等死。

这一周在Allawah有几个不错的房子，不过那边的房价貌似很高，而且附近也没有啥好学校。可能就不去看了。

Kogarah貌似学校不错，所以明天去看两个这个区的2室Unit。

第二次买房，最大的特点就是靠在大马路边上的房子一律不看，如果发现是个6车道的马路，那么一律放弃。

总之看房让我最近的生活更添色彩和活力。

周六一早10点就去看了Kogarah的两室，很漂亮，房东一台硕大的苹果机放着音乐和屏保搁在角落；墙上做了很多照片拼接，很明显是和房东结婚时的照片，做得很漂亮（在澳洲也租了住了好多房子了，很少看到有人往墙上弄这么画片的）；结果就是很漂亮很舒服，地方也不算太小。开价40万，没人愿意就走拍卖。这房子其实因为装修和家具加分不少，搬走以后未必这么漂亮。

总之：房子不错，要价太贵；坚决不出价，如果提前有人出价卖掉就算，40万买2室还真不是我能接受的（嘴硬中），如果卖不掉就参加拍卖，不过觉得肯定是陪太子读书。

拖到11点又看了一个2室的，就在隔壁街上，又破又脏，还要价38万。。。总之降价到30万我都要考虑一下。

自从有了追求，周末的业余生活变得充实多了。

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现在租房基本上已经赶上供房了。目前而言，租房收入已经赶上房价总值的6～7%，也就是（在不计算利息不考虑房价涨跌的前提下）16年就可以用租金搞到一套房子了。

即使是支付高昂的房贷利息，一般而言，30年为期的房贷，利息的总额约等于贷款总额；最终结果也就是您付着租金的钱来还贷款。反正都是掏钱，给银行好过给房东。

关于中国和澳洲买房的问题。

中国的租金和房价不成正比，我算过常州买个房的回报率，每年整租租金/总价=3%左右；而澳洲这里为6～7%。当然澳洲房贷利息也远远高于中国。

这里面诱惑我的一点就是中国房市那么牛B的升值能力。不过也是挺大的风险的。管理上也是大问题。所以这念头在我回国的时候，只是一再闪过，却没有真正去试。

中国房价高的原因。

中国的楼市已经到了高不可攀的地步，但是还是有无数人进入；原因在于，有钱没地方去。

很简单的一个思考：假如你手里有1千万闲钱（所谓闲钱就是生意场周转资金以外的钱），你只有一个办法，放银行拿利息；当然利息数额看起来不小；只是和物价上涨速度不成正比；当你上街一趟，发现一张百元大钞买个水果都找不到几个钱的时候，你就会想，这钱不能放银行了。存款等于贬值，股市风险太多，放高利贷风险更大；除了买房子，还真没什么好办法。大家一起买就是虚假繁荣，虽然压根不需要那么多房子去住，而租金又低得离谱；但所有的想法其实是，保值。回报率再低，也比贬值强。

中国房价还有个问题是国际接轨的问题，人民币太便宜，外资涌入的时候，会感受到房价实在太便宜了，当然这个便宜是针对老外的城市而言。当然风险也有，但是并不比在中国办公司风险更大。 连我这样的人都有想过回家再买一套。。。

有一点，中国的老百姓不是个个都是有钱人。不过这个要看有多少有钱人。我觉得现在国内的房价已经成为了有钱人的游戏。当然也有房奴在苦苦支撑，打肿脸充胖子而已。如果不是这样，我还真想不通什么样的穷人或者房奴能够把房价堆这么高。说到底，中国的富人的规模超过了很多人的想象。

以上纯属主观臆测。

中国房价的极限

中国的房价，我琢磨着最后是不是由通货膨胀来消化掉。但是通货膨胀又会导致房价进一步上扬。但这个还是有限度的，首先是不一定吃得消通货膨胀，这个容易激化矛盾；另一个是房价涨到超过美国澳洲的话，是个傻瓜也闻得出崩盘的味道了。

以我的房子为例，40.5万澳元，120平米（这还是实际面积，澳洲习惯是不计算面积只报总价，自然也不去算什么公摊面积）。核算下来3.4千澳元/平米约等于2万人民币每平米。这就是北京上海房子的价格差不多吧。所以我觉得中国的房价也差不多就这样了。考虑到中国房子名目繁多的收费项目，比如公摊面积，比如弄个游泳池健身房，再弄个车位；4万人民币一平米应该是差不多到位了。但我这房子不是市中心，所以呢，北京上海发展的极限估计也就是非CBD4万人民币一平米，CBD最多10万一平米。再往上弄，不如来悉尼投资了。

当然以上都是我的胡乱猜想。

悉尼买一套房还是两套房的问题。

如果承担得起，是两套房合算。。。

举个例子：80万买个house，算4室好了，租出去2间。或者80玩买两个Unit，自住一套，整租一套。

一般情况下，两Unit的租金要高于一House，而且独立起来方便。但House的优势就是升值比Unit快。

不过我始终觉得House的升值是看不见摸不到的，一日不兑现一日看不到。Unit的房租倒是一条不会断的现金流。

这里面还牵扯到喜好问题，有人就是爱house；有人不爱，比如我这种从小住了10多年House的人。一般而言，很多喜欢House的人都来自于城市，原因是他们没住过House，或者是住Unit住腻歪了；有一部分人其实完全不在乎House还是Unit，只是因为House增值快所以见钱眼开，贪婪帮他们做出了选择。

关于负扣税。

负扣税的话，就是一选择题：A，赚1千缴税5百；B，亏1千退税5百，哪个更好。显然前者收入是正5百，后者收入是负5百。答案不言自明。

但选择B也有好处的，就是房产的增值。如果房产的增值速度可以赶上您在负退税游戏里面亏掉的1000（正5百，负5百，相当于亏1000），那就赚了，否则就亏了。而这个负扣税游戏里面的增值速度是最大的未知数，而且风险完全不可控。

房产中介告诉我们每隔7年房价会翻一番，对于我这种怀疑论者加数据控，至今仍好奇数据的出处在这里，也许只在两张薄嘴皮之间。

关于房价涨跌。

经济好的话，一定会涨，各行各业要工作人员，移民蜂拥而至；这些人要住，房价自然涨，而且经济好，必然通货膨胀-》物价上涨-》房价跟着涨。

经济不好的话，大量失业，移民纷纷逃离，供过于求，紧缩-》物价下跌-》房价跟着跌。这种情况下最可怜的就是那种空手套白狼买投资房的，一触即溃，和次级贷款危机一样。

关于保值

有钱丢房子上，总体来说一定是保值的。。。所谓保值，就是你现在一套房子等值于1万斤米，过了10年，还能等值一万斤米。。。对等的，你现在40万欧元等值于1万斤米，过了10年，能不能等值于1万斤米很难说。。。想想人民币的历史就知道了：小时候一根冰棍2分钱，现在一根冰棍一元钱。因此在贪婪地考虑自己过了30年变成了百万（澳元）富翁的同时，请考虑是不是到时候也许遍地都是百万富翁了（类似于现在中国万元户=贫困户）。

房产永远是最保值的投资，除了教育以外。投资在教育上的钱，往往才是更划算的，不光是对子女，对自己也是。教育能够给你更多的判断力，生存能力，更多知识也更多乐趣，除了不能作为遗产留给子女以外都好；就算是这样，活着的时候多点乐趣，说不定也能多带点给子女快乐。就一点，花钱去读书，要好过花钱买房子。

反思

这些思考也不一定对。我也有很多错误的判断，比如悉尼房价问题探索，庆贺悉尼房价下跌，买房；不过我一向比较保守，所以很小心地只是复述别人的新闻而不是直接论断结论。但是很显然地，我依然是做出了错误的判断。

那时候（2007年8月）写下的一段：“Alt St一个公寓看了一下，2室1厅1卫，35万；Albert Parade，同样条件，33万。”。今天再去查了一下数据：Alt St的一个，2室1厅1卫，35.5万；Alt St的另一个，2室1厅1卫，36万；看起来貌似2年过去了，价格也只是小涨。不过考虑到悉尼有涨有跌的情况，其实也不算意外中的结果。比起中国一年翻一番的情况，实在是相形见绌；不过有时平淡要好过激动人心。

这几天有两个矛盾的消息来源，一个朋友告诉我堪培拉的房子在跌，另一个则说堪培拉租房很困难，值得投资房产。有时候我们也许只是盲人摸象，自信满满，谬之千里。

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第一张：镇上，有二姑姑家，JK家，奶奶家：

第二张：外婆家，爸爸妈妈的厂

第三张：老家，大姑姑家

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回归一下，买车以后，变化巨大。

首先是车技的突飞猛进。虽然迄今为止，依然每次ReverseParking要出半身汗，但是好歹我不会在进停车位的时候再去擦柱子了。。。想起拿到车第三天卡在一个停车位上进退两难的事情，脸红不已。

其次是，我肥了。有车，就是少走路。肥一点无可厚非。问题是今天一个一年不见的客户（中国人）见我第一句就说我Big了。。。对我触动相当大，决定以后坚持呼啦圈锻炼。

然后是破车子破开。。。伤痕累累到已经不再打算再卖掉这辆车了。。。就一辈子从一而终了事算了。。满身的伤痕不说，宝宝用钉子画的图案也不说，坐车撞出的凹坑是不掏个几百上千是搞不定的，车顶的顶篷的布脱胶，根本不知道怎么弄。。。车顶的掉漆，已经生锈了，还好最近半年一直不是露天停放。

唯一的安慰是好歹车子的性能没问题，外壳破不影响内在美。估计再开个五六年没啥问题。

上周六去做了车检。。。被告诫自己去弄点油漆把生锈的地方要涂上。。。LDJ居然也有同样的想法，昨天就一起去买刷漆的东西去了。

学了好多东西，首先知道了原来车的颜色居然有编号，而且是在铭牌上，和引擎号刻在一起（周六刚刚和ZY说不知道引擎号在哪里）。

其次在零售店里面转了一圈又一圈，原来一个车的用品这么多。。。研究起来乐趣不少。。。LDJ不但是因为他口语比我好，而且他也愿意麻烦那些店员，不像我更倾向于自己研究瓶子上的说明。

最后没有在颜色表上找到自己车颜色编号对应的油漆，只好放弃买油漆。。。而是买了一套车轮盖。。。15寸的轮胎通用的（不知道15寸多大的量一下Carmy的轮子），我和LDJ一人一个，还剩2个，想送人。对了，还有一个防晒遮阳布闲置中，也想送人。

最后就是把将近一年没有打气的轮胎给打了气。。。顺便量了一下气压，发现靠右侧的两只轮胎的气压要远低于左侧两只，原因就是受力不匀，我和ZLW都坐在右侧，左侧只有一个宝宝，所以就是右侧没气。

习惯了有车以后，我充分认识到资本主义的腐朽，虽然是破车，但依然是由奢入简难，真的是已经离不开车了。我最担心的就是什么时候回国了，NND，一是舍不得花钱开车了，二是堵车赌得急死，三是自己开车太文明被气死。

这车破了其实好处大大的。

首先就是不怕碰，不管是碰墙还是碰车。车破还有助于睦邻友好，周日LDJ帮忙磕了一下，要是新车，嘴上不说，心里一定疼死；破车的好处马上体现出来了，老子不在乎，您碰掉那点漆，比我自个碰掉的，嘿，差远了。

其次是省心不用保养，买个好车得当爷供着，破车就不麻烦了，破罐子破摔，轮胎一年才打一次气，坏了更好换新车（有点悖论的意思）。。。车里连CD播放器都没有，一开始还想着装个CD或者MP3，自从门撞瘪了以后，这个心思就断了，给破车打扮，这不是浪费钱吗。。。发现点烟器不能输出电，也懒得修，就这么着吧。。。

破车还可以当个实验品用，爱怎么弄怎么弄，刚到手那会，搞了两车贴，现在觉得真丑，反正也是破车了，也懒得揭下来。。。

觉得一辆像模像样的车，到我手里，不到两年，破成这样，证明了我决不是一个可以开好车的人，好车到我手里，绝对是暴殄天物。有钱买车，不如组建家庭影院和电脑房，将宅男进行到底。

想了一下，觉得有钱不换新车是不可能的，但显然，我需要：1、还贷款完成；2、再供一套。。。坐完这两件事情，差不多就可以换一辆好车了。。。晤。。。差不多10年也过去了吧，旧车也快完蛋了吧，不换新车也说不过去了。还有一种可能就是有机会买到两三年新的车，恐怕也会换掉。

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